Trong bối cảnh thị trường BĐS đi vào suy thoái, một điều rất đáng chú ý  nổi lên là chưa bao giờ tiếng “kêu cứu” cho thị trường BĐS lại nhiều và khẩn thiết như năm vừa qua  với hàng loạt thông tin bi đát được ào ạt tung ra và đã có nhiều lúc, nhiều thời điểm gây ra không ít xôn xao, tranh luận liên quan đến  các cơ chế, giải pháp vực dậy thị trường BĐS. Những thông tin gây tranh luận nhiều nhất về thực trạng của thị trường BĐS năm 2008 bao gồm: Thị trường BĐS Việt Nam đang bị tập đoàn nước ngoài thôn tính giá rẻ, các doanh nghiệp BĐS  đang “giãy chết”, thị trường BĐS đã rơi đến đáy và thực sự đóng băng… Đã có hàng loạt “võ” được các DN BĐS tung ra.... Thực hư câu chuyện này ra sao? Và cần làm rõ những vấn đề gì để từ đó có cái nhìn tỉnh táo, khách quan về các biện pháp, chính sách vực dậy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Chúng ta hãy cùng phân tích lại về những tiếng “kêu cứu” cho thị trường BĐS trong năm qua.

Khẩn cấp giải cứu?

Trên diễn đàn nhiều cuộc hội thảo, hội nghị liên quan đến BĐS trong năm qua, không ít ý kiến từ phía DN BĐS đề nghị Nhà nước phải khẩn cấp có kế hoạch tài chính ứng cứu thị trường BĐS đang trong tình thế khó khăn. Một trong những tiếng nói có trọng lượng nhất đại diện cho giới DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM. Trong buổi làm việc với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, UBND TP.HCM và đại diện hàng chục ngân hàng, ông đã đề nghị Chính phủ thành lập ngay một quỹ tài chính đặc biệt khoảng 10.000 tỉ đồng để  hỗ trợ các ngân hàng và DN. Các DN BĐS đề nghị với các bộ, ngành chức năng  cho phép được dãn nợ, gia hạn nợ, cơ cấu lại nợ. Thậm chí tại một cuộc hội thảo, có những ý kiến khác từ phía DN BĐS còn đề nghị dùng tiền nhàn rỗi của các quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội... để “giải cứu” thị trường BĐS.

Liên quan đến việc tìm kiếm nguồn vốn để giải cứu thị trường BĐS, đã xuất hiện không ít ý kiến trái chiều nhau, ngay giới chuyên gia cũng không thống nhất ý kiến với nhau trên nhiều phương diện. Không ít chuyên gia ủng hộ quan điểm hãy để thị trường tự điều tiết, Nhà nước không cần thiết phải can thiệp bằng các giải pháp tài chính theo kiểu "con khóc là mẹ cho bú", như vậy sẽ không giúp thị trường BĐS tự lớn mạnh. Trong cơ chế thị trường, phải chấp nhận việc những thành phần tham gia không đủ năng lực sẽ bị thải loại. Các chuyên gia này cho rằng, thị trường BĐS VN từ lâu nay vốn là sân chơi mà người tham gia chủ yếu là các tay đầu cơ đủ mọi thứ hạng. Họ buôn bán nhà đất lòng vòng hết tay này sang tay khác và cuối cùng là làm cho giá nhà đất bị đội lên từ 200 - 400% trong vòng 2 năm qua. Mặc dù, trong cơn suy thoái hiện nay giá nhà đất đã giảm 50-60% nhưng nó vẫn còn quá cao so với khả năng tài chính của những người có nhu cầu nhà ở. Vì vậy cần phải tiếp tục tạo áp lực để giá đất giảm thêm 50% so với giá hiện hành thì mới có thể tạm chấp nhận được.

Về phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ông Nguyễn Văn Giàu, Thống đốc NHNN cho rằng thời gian qua mặc dù Nhà nước thắt chặt tín dụng để chống lạm phát nhưng tín dụng vẫn “chảy” vào BĐS chứ không bi đát như các DN địa ốc kêu ca. Cụ thể, tại TP.HCM, từ đầu năm đến tháng 10/2008 dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS khoảng 61.000 tỷ đồng, chiếm 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn. Thống đốc Nguyễn Văn Giàu khẳng định NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục cho vay các dự án đầu tư BĐS khả thi, có hiệu quả và có khả năng trả nợ đúng hạn. Dù không bằng năm 2007 nhưng vốn ngân hàng vẫn đổ vào BĐS và nếu những số liệu của NHNN là đúng thì việc các DN, chủ đầu tư các dự án BĐS cho rằng ngân hàng quay lưng với BĐS cần xem lại.

Về ý tưởng lập ngay một quỹ tài chính đặc biệt khoảng 10.000 tỉ đồng để  hỗ trợ các ngân hàng và DN, nhiều chuyên gia không đồng tình với đề xuất này. Theo TS Kinh tế Nguyễn Quang Hưng: “Mỗi loại quỹ có mục đích, đối tượng khác nhau, không thể cho rằng chưa có thiên tai thì lấy tiền này dùng cho BĐS. Bài học các quỹ hưu trí, bảo hiểm xã hội của Mỹ đầu tư vào chứng khoán, BĐS và thua lỗ nặng, ảnh hưởng xấu đến quyền lợi của những người tham gia quỹ này vẫn đang là vấn đề nan giải của chính quyền Mỹ”. Ông Hưng cho rằng thay vì lập quỹ cỡ 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng đối phó với nợ xấu BĐS thì nên dùng số tiền ấy để phát triển nhà ở xã hội, nhà giá bình dân cho những người cần nhà ở thực sự chứ không nên nhắm vào thị trường mua đi bán lại như vừa qua”. Nhiều chuyên gia kinh tế khẳng định bơm vốn vào để giải quyết các khoản nợ sắp đến kỳ đáo hạn chẳng khác nào dùng “dầu cù là” để chữa bệnh nan y. Những căn bệnh của thị trường BĐS VN như chưa xây móng đã muốn bán hết nhà, “thổi” giá bằng mọi chiêu, chủ đầu tư thích “tay không bắt giặc”, coi chữ tín nhẹ hơn tiền, tiền đã bỏ túi thì “sống chết mặc bay”… có lẽ bơm thêm vốn chỉ làm bệnh thêm trầm trọng. Trong Hội nghị đầu tư quốc tế tổ chức đầu tháng 11/2008 tại TP.HCM, TS Kinh tế Ady Xie khuyến cáo: “Nếu không kiểm soát tốt và chạy theo lợi ích nhóm, tiền chảy vào BĐS quá nhiều sẽ như con dao hai lưỡi. VN không nên để bong bóng BĐS phình lại”.

Cấp bách  phá băng?

Trong năm 2008, thị trường BĐS đã rơi vào nhiều đợt suy giảm. Không ít ý kiến cho rằng thị trường BĐS đang lâm vào tình thế cực kỳ nguy kịch khi đã giảm đến đáy, đồng thời đang ở trong tình thế đóng băng giao dịch, do đó cấp thiết Nhà nước phải có biện pháp cứu nguy thị trường quan trọng này. Tuy nhiên, ý kiến của nhiều chuyên gia nhận định: đúng là thời gian qua thị trường BĐS đang có dấu hiệu trì trệ song khả năng “đổ vỡ” cả thị trường này là không thể, có chăng chỉ là sự đổ vỡ của một số nhà đầu tư đã quá mạo hiểm với thị trường này trước đây.

Nhận định về tình trạng đóng băng của thị trường BĐS ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) tỏ ra không quá lo lắng bởi: “Thị trường chỉ lắng ở phân khúc thị trường căn hộ cao cấp có giá từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Còn có giá trung bình khoảng 10-15 triệu đồng/m2 thì vẫn sôi động. Còn về tổng thể hiện tại tổng dư nợ trong BĐS vẫn nằm trong khu vực an toàn (chiếm 9,15%)". Đồng tình với nhận định đó bà Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM nói: “Thị trường BĐS không hề đóng băng, có chăng là số lượng giao dịch trên thị trường ít hơn hồi quý 4/2007. Đóng băng tức là không có một giao dịch nào thực hiện hết, nhưng thực tế giao dịch ở phân khúc thị trường nhà bình dân vẫn ổn định”.

Với tình hình trên thì những kêu cứu cho thị trường BĐS có vẻ như quá bi quan và có phần nghiêng về quyền lợi của DN, chủ đầu tư và một bộ phận nhà đầu cơ BĐS hơn là lợi ích chung của xã hội. TS.Trần Du Lịch đặt vấn đề, lẽ ra những người kêu cứu nhiều nhất là những người dân khốn khó về chỗ ở càng khó khăn hơn khi giá nhà đất bị nhiều DN, chủ đầu tư và giới đầu cơ đẩy lên quá cao trong cơn sốt cuối năm 2007 đầu 2008. Năm 2007, khi hàng loạt DN lãi lớn từ cơn sốt địa ốc thì hầu như không có DN nào tỏ ý muốn “chia sẻ” với xã hội. Lúc đó cũng chẳng có DN hay bất cứ ý kiến nào đề nghị các chủ đầu tư góp tiền vào các quỹ dự phòng, bảo hiểm, bình ổn giá cả…Ngay cả việc dễ làm nhất là bớt chạy đua để hạ nhiệt thị trường BĐS cũng hiếm có DN, chủ đầu tư nào tham gia, còn nay vừa gặp khó đã đòi nhà nước cứu. Một chuyên gia trong lĩnh vực này phân tích rằng, hầu hết các BĐS giảm giá hiện nay là phần hàng hóa được bung ra trong các cơn sốt năm 2007. Tuy nhiên, giá gốc bán ra từ các chủ đầu tư mặc dù khá cao nhưng không phải là nguyên nhân tạo nên cơn sốt. Việc mua đi bán lại của giới đầu cơ mới là nguyên nhân đẩy giá BĐS lên “trên trời”, vì thế, sự giảm giá hiện nay chỉ tác động đến giới đầu cơ, các nhà đầu tư thứ cấp chứ chưa tác động nhiều đến DN BĐS.

Theo tính toán, để hoàn thành một dự án, cộng tất cả các chi phí như: chi phí đền bù đất đai, chi phí vật liệu xây dựng, mật độ xây dựng... thì giá thành xây dựng một căn hộ chung cư cao cấp chỉ khoảng 10 – 12 triệu đồng/m2, chỉ cần bán ra với giá 15 triệu – 18 triệu đồng/m2 là đã lời khá cao. Trong khi đó, các DN bán ra với giá 25 triệu – 30 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án còn cao hơn thế. Đó là chưa kể nhiều dự án đền bù cho người dân theo đơn giá đền bù của đất nông nghiệp, chỉ 500.000 đồng – 900.000 đồng/m2. Với mức đền bù này, ở thời điểm thị trường đang sốt, DN lời tới 400%, còn với giá bán hiện nay, ít nhất DN cũng lời trên 100%.

Đối  phó với nguy cơ "bị thôn tính"?

Thời điểm gần cuối năm 2008, trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng trong nước đã xuất hiện hàng loạt thông tin cảnh báo về nguy cơ thị trường BĐS Việt Nam (VN) đang bị "thôn tính" bởi các tập đoàn nước ngoài. Có không ít luồng ý kiến cho rằng Nhà nước phải nhanh chóng có chính sách mở tín dụng trở lại cho DN BĐS trong nước, bởi một khi DN trong nước phải rút lui gần hết thì DN nước ngoài sẽ thống lĩnh thị trường. Lợi nhuận đầu tư, khai thác sản phẩm BĐS là rất lớn sẽ được người nước ngoài chuyển hết về nước. Và sau khi đã khai thác kiệt quệ dự án trong vòng vài chục năm, những thứ còn lại chỉ còn là cái xác!

Nhận định về điều này, nhiều chuyên gia cho rằng: thông tin thị trường BĐS VN bị tập đoàn nước ngoài thôn tính giá rẻ chỉ là “chiêu” của DN địa ốc.  Các quỹ đầu tư, công ty BĐS nước ngoài cho rằng, giá BĐS của VN vẫn còn quá cao so với mặt bằng chung của thế giới. Hiện giá nhà, đất ở VN bằng với Nhật Bản và cao hơn Mỹ. Thay vì đầu tư vào VN, nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào thị trường Mỹ. “Có thể một năm nữa, giá BĐS sẽ giảm thêm 50% so với giá hiện nay, khi đó mới hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài”, ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Vinacapital nhận định. Thực tế cho thấy  các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang nghe ngóng thị trường. Họ đang chờ giá giảm thêm nữa. Theo một chuyên gia kinh tế tại Tp.HCM, tuy giá BĐS ở VN có giảm nhưng chỉ khoảng 50% so với mức tăng 200 - 300% trong khoảng từ năm 2006 đến cuối năm 2007. Mức giá này vẫn còn quá cao, trong lúc thị trường ảm đạm thì không có nhà đầu tư nào dại dột gom hàng, kể cả nhà đầu tư nước ngoài lắm tiền nhiều của. “Nếu sợ các công ty nước ngoài thôn tính, tại sao các DN địa ốc trong nước không giảm giá bán căn hộ cho người dân. Lợi nhuận đó chia đều cho cả hai thay vì lọt vào tay các nhà đầu tư nước ngoài. Những thông tin trên chỉ là chiêu kích giá của các công ty địa ốc”, vị chuyên gia này phân tích.

Các chuyên gia nhận định: Trong điều kiện thị trường BĐS VN còn nhiều manh mún và thiếu tính chuyên nghiệp như hiện nay thì việc tham gia của các DN nước  ngoài  là cần thiết. Giám đốc một DN kinh doanh địa ốc: thị trường có sự tham gia của những tập đoàn BĐS dày dạn kinh nghiệm từ nước ngoài sẽ nhanh chóng hình thành những khu đô thị, khu dân cư bài bản, đẹp đẽ, những công trình kiến trúc đẳng cấp, chất lượng. DN trong nước qua đó học hỏi được nhiều kinh nghiệm quản lý và công nghệ hiện đại. Đó là chưa kể sự tham gia này có thể giúp giải quyết bài toán nan giải về vốn đầu tư hiện nay. Theo vị Giám đốc này, lợi nhuận là quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư miễn là Nhà nước kiểm soát được hoạt động đầu tư và kinh doanh của họ theo đúng pháp luật, bởi nhà đầu tư nào cũng phải có nghĩa vụ về thuế, cũng góp phần tạo công ăn việc làm và là một phần trong cơ cấu phát triển kinh tế.