Việc quản lý BĐSĐT là một công việc khó khăn, phức tạp vì kinh doanh BĐSĐT là hoạt động đòi hỏi vốn lớn, thời gian dài và mức độ rủi ro kinh doanh cao. Trên phương diện hoạt động, kinh doanh BĐSĐT được coi là hoạt động đầu tư dài hạn, có ảnh hưởng quyết định đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời gian dài. Trên phương diện tài chính, đầu tư BĐSĐT là quyết định đầu tư sử dụng một lượng vốn rất lớn trong dài hạn. Một sai lầm trong quyết định đầu tư có thể ảnh hưởng đến sự tồn vong của doanh nghiệp. Do vậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi đi đến quyết định đầu tư BĐSĐT cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng, xem xét tính toán nhiều khía cạnh, nhiều yếu tố để quyết định đầu tư đưa ra ít sai lầm nhất, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Đối với các nhà quản l‎ý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kể cả những người có học vấn rộng, từng trải qua thử thách thực tế thì việc đưa ra một quyết định đầu tư có tính toán cũng rất khó khăn bởi sách lược đầu tư có muôn hình vạn trạng nên không thể dựa vào “cảm giác” hoặc “tin tức” nào đó mà phán đoán để đưa ra quyết định một cách không thận trọng mà cần phải có một dòng thông tin riêng cung cấp cho các nhà quản trị doanh nghiệp. Đó chính là dòng thông tin do kế toán quản trị cung cấp. Thực trạng nghiên cứu kế toán quản trị nói chung và kế toán quản trị BĐSĐT nói riêng cho thấy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam chưa thực sự quan tâm đến kế toán quản trị. Do đó, kế toán quản trị chưa phát huy được vai trò là công cụ quản lý đắc lực trong quản lý BĐSĐT tại các doanh nghiệp này. Để hoạt động kinh doanh BĐSĐT có hiệu quả cần thiết phải hoàn thiện kế toán quản trị BĐSĐT cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam:

Thứ nhất, hoàn thiện việc nhận diện chi phí, doanh thu, lợi nhuận của hoạt động kinh doanh BĐSĐT:

- Chi phí của hoạt động kinh doanh BĐSĐT sẽ được nhận diện theo các cách sau: Chi phí hữu ích và chi phí không hữu ích; Biến phí, định phí và chi phí hỗn hợp; Chi phí thực tế và chi phí tiềm ẩn; Chi phí chìm và chi phí chênh lệch.

- Doanh thu hoạt động kinh doanh BĐSĐT sẽ được nhận diện theo doanh thu thực tế và doanh thu tiềm ẩn.

- Lợi nhuận hoạt động kinh doanh BĐSĐ được nhận diện theo lợi nhuận thực tế và lợi nhuận tiềm ẩn

Nhận diện chi phí kinh doanh BĐSĐT

theo chi phí hữu ích và chi phí không hữu ích

                Thứ hai, hoàn thiện việc xây dựng, xử lý và cung cấp thông tin để thực hiện các chức năng quản trị của hoạt động kinh doanh BĐSĐT

- Xây dựng thông tin định hướng cho hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Thông tin định hướng cho hoạt động kinh doanh BĐSĐT là hệ thống dự toán ngân sách, bao gồm: Dự toán số lượng BĐSĐT, dự toán chi phí hoạt động kinh doanh BĐSĐT, dự toán doanh thu hoạt động kinh doanh BĐSĐT, dự toán kết quả hoạt động kinh doanh BĐSĐT,...

Dự toán ngân sách về BĐSĐT được lập trên cơ sở nguồn thông tin từ nhiều phía như: Thông tin về kinh tế tài chính trong nước, khu vực và thế giới, quan hệ cung cầu về BĐSĐT, thông tin tài chính của niên độ kế toán đã qua, khả năng phân tích, dự đoán của người quản l‎ý.

Cơ sở để lập dự toán mua sắm, đầu tư xây dựng BĐSĐT, dự toán doanh thu, chi phí BĐSĐT, gồm: Tình hình cho thuê BĐSĐT (bán BĐSĐT ở kỳ trước), các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, thu nhập của các BĐSĐT tương tự ở tại khu vực, địa phương có BĐSĐT và các khu vực, địa phương lân cận; Chính sách giá, khả năng tăng nhu cầu thuê, các thông tin về yếu tố cung-cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua, thuê tiềm năng; Xu hướng phát triển của ngành; Thu nhập của người dân; Các chính sách, chế độ của Nhà nước; Dự kiến về những biến động của kinh tế, xã hội, các số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị BĐSĐT, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến BĐSĐT;…

Các luồng thông tin mà các nhà quản trị doanh nghiệp cần quan tâm để lập dự toán xây dựng BĐSĐT, bao gồm:

Thông tin về thị trường BĐS

Trong từng giai đoạn nhất định, nhu cầu về BĐSĐT trên thị trường (gồm cả thị trường tiềm năng) là khác nhau. Ví dụ, giai đoạn Nhà nước thực hiện chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân phát triển thì nhu cầu về BĐSĐT công nghiệp, văn phòng cho thuê có cầu rất lớn; khi nền kinh tế phát triển ổn định, thu nhập của người dân tăng thì cầu về BĐSĐT thương mại tăng lên, BĐSĐT công nghiệp có xu hướng giảm. Nếu các doanh nghiệp không dự đoán được xác đáng về thị trường tiềm năng thì dẫn đến việc đầu tư không đúng. Trong thời gian qua, thời kỳ đầu các doanh nghiệp Việt Nam ồ ạt đầu tư vào BĐSĐT công nghiệp nhưng cầu về BĐSĐT công nghiệp không nhiều nên dẫn đến tình trạng nhiều khu công nghiệp, kho hàng, bến bãi không cho thuê phải bỏ trống trong khi đó BĐSĐT thương mại như văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại cung lại không đáp ứng được cầu dẫn đến những cơn “sốt” về BĐSĐT kéo dài.

Chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước

Chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước có ảnh hưởng tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đầu tư. Nhà nước thực hiện các giải pháp về nhà ở, đất đai, thị trường bất động sản,... Ngoài ra, Nhà nước cũng đã và đang ban hành, thực hiện các chính sách xã hội có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS như: Cho phép Việt Kiều và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà cùng với nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất ở Việt Nam, xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp và tiến tới cho phép xây dựng trường học, bệnh viện cho thuê, chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất,… Chính vì vậy, các nhà quản trị cần phải nghiên cứu, phân tích các chính sách kinh tế của Nhà nước thông qua hệ thống các văn bản pháp luật để xác định số lượng BĐSĐT sẽ mua, xây dựng trước khi lập dự toán mua sắm, xây dựng BĐSĐT.

Lãi tiền vay và các khoản phải nộp ngân sách liên quan đến BĐSĐT, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

BĐSĐT như đã trình bày là một loại tài sản đòi hỏi có vốn đầu tư rất lớn, hầu hết vốn tự có của các doanh nghiệp chỉ đủ trang trải một phần giá trị BĐSĐT còn lại phần lớn là vốn vay. Việc sử dụng vốn vay sẽ làm cho chi phí của đồng vốn đầu tư tăng lên. Ngoài ra, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu sử dụng đất, thuế nhà ở,…cũng là một yếu tố các nhà quản trị quan tâm. Mặt khác, BĐSĐT liên quan trực tiếp đến yếu như vị trí địa l‎ý‎, lợi thế thương mại, đất đai nên một khoản chi phí rất lớn mà các doanh nghiệp phải bỏ ra cho giải phóng mặt bằng, tái định cư,…Khoản chi phí này chiếm một phần đáng kể trong giá trị BĐSĐT xây dựng. Do đó, các nhà quản trị doanh nghiệp cần nghiên cứu các khoản này để xác định đơn giá xây dựng BĐSĐT trước khi lập dự toán xây dựng BĐSĐT.

Ngoài các yếu tố cơ bản trên, để lập dự toán mua, xây dựng BĐSĐT các doanh nghiệp cũng cần phải thu thập các luồng thông tin khác có liên quan như những diễn biến về chính trị, kinh tế, xã hội trong nước và quốc tế có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐSĐT,…

Dự toán đầu tư BĐSĐT các doanh nghiệp cần lập bao gồm: Dự toán vốn đầu tư ban đầu, dự toán doanh thu của BĐSĐT, dự toán chi phí kinh doanh BĐSĐT, dự toán lãi-lỗ, dự toán dòng tiền, dự toán kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay, dự toán khấu hao, dự toán thời gian hoàn vốn,…

Trong giai đoạn thực hiện hoạt động kinh doanh BĐSĐT, các doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản cần lập dự toán ngân sách hàng năm bao gồm: Dự toán doanh thu kinh doanh BĐSĐT, dự toán chi phí hoạt động kinh doanh BĐSĐT,...

Lập dự toán doanh thu kinh doanh BĐSĐT

Để xác định đơn giá cho thuê dự kiến cho việc lập dự toán, doanh nghiệp cần những luồng thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐSĐT như: Chính sách giá, khả năng tăng nhu cầu thuê; các thông tin về yếu tố cung-cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người thuê tiềm năng, các chính sách của Nhà nước, giá cho thuê của các BĐSĐT tương tự trên địa bàn,...

Lập dự toán chi phí hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Dự toán chi phí kinh doanh BĐSĐT gồm rất nhiều các khoản mục chi phí như: Chi phí khấu hao BĐSĐT, chi phí nhân viên quản lý điều hành BĐSĐT, chi phí điện, nước, điện thoại, chi phí về vệ sinh, chi phí về an ninh, dịch vụ giải trí, dịch vụ giặt là, dịch vụ lễ tân, chi phí thuê quản lý BĐSĐT,... Doanh nghiệp cần xây dựng được định mức chi phí, dự kiến diện tích hoặc số lượng BĐSĐT sẽ cho thuê. Theo đó, dự toán chi phí kinh doanh BĐSĐT được xác định theo công thức sau:

- Xử lý và cung cấp thông tin kết quả hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Tổ chức hệ thống chứng từ kế toán phục vụ cho kế toán quản trị BĐSĐT

        Về cơ bản hệ thống chứng từ kế toán sử dụng trong kế toán quản trị BĐSĐT sẽ vận dụng hệ thống chứng từ kế toán tài chính BĐSĐT có thể bổ sung thêm những thông tin chi tiết hơn để đáp ứng yêu cầu quản trị BĐSĐT tại doanh nghiệp nhưng cần đảm bảo tính quy chuẩn, nhất quán trong quá trình phản ánh.

Tổ chức hệ thống tài khoản kế toán phục vụ cho kế toán quản trị BĐSĐT

Đối với tài khoản phản ánh BĐSĐT, các doanh nghiệp bổ sung tài khoản chi tiết như sau:

ü  Số thứ tự thứ nhất thể hiện BĐSĐT;

ü  Số thứ tự thứ hai thể hiện BĐSĐT theo loại hình;

ü  Số thứ tự thứ ba thể hiện BĐSĐT theo hình thái biểu hiện;

ü  Số thứ tự thứ tư thể hiện nguồn gốc hình thành BĐSĐT;

ü  Số thứ tự thứ năm thể hiện quyền sở hữu đối với BĐSĐT;

ü  Số thứ tự thứ sáu thể hiện đặc tính của BĐSĐT

ü  ...

Đối với tài khoản phản ánh chi phí hoạt động kinh doanh BĐSĐT:

ü  Số thứ tự thứ nhất thể hiện chi phí;

ü  Số thứ tự thứ hai thể hiện chi tiết chi phí theo chức năng hoạt động;

ü  Số thứ tự thứ ba thể hiện chi phí theo sự ứng xử, tính hiệu quả, tính hữu ích của chi phí;

ü  Số thứ tự thứ tư thể hiện chi phí theo trung tâm trách nhiệm (trung tâm chi phí, trung tâm doanh thu, trung tâm đầu tư,…).

Đối với tài khoản phản ánh doanh thu hoạt động kinh doanh BĐSĐT:

ü  Số thứ tự thứ nhất thể hiện doanh thu;

ü  Số thứ tự thứ hai thể hiện chi tiết doanh thu theo chức năng hoạt động;

ü  Số thứ tự thứ ba thể hiện doanh thu theo các đặc điểm khác;

ü  Số thứ tự thứ tư thể hiện doanh thu theo trung tâm trách nhiệm (trung tâm chi phí, trung tâm doanh thu, trung tâm đầu tư,…).

Đối với tài khoản phản ánh lợi nhuận hoạt động kinh doanh BĐSĐT:

ü  Số thứ tự thứ nhất thể hiện lợi nhuận;

ü  Số thứ tự thứ hai thể hiện chi tiết lợi nhuận theo chức năng hoạt động;

ü  Số thứ tự thứ ba thể hiện lợi nhuận theo các đặc điểm chi phí, thu nhập;

ü  Số thứ tự thứ tư thể hiện lợi nhuận theo trung tâm trách nhiệm (trung tâm chi phí, trung tâm doanh thu, trung tâm đầu tư,…).

Tổ chức hệ thống sổ sách kế toán phục vụ cho kế toán quản trị BĐSĐT:

Việc thiết kế các sổ kế toán căn cứ vào yêu cầu cung cấp thông tin phục vụ cho việc xử lý thông tin theo yêu cầu của quản trị.

Căn cứ để thiết kế sổ kế toán chi tiết BĐSĐT, chi phí BĐSĐT, doanh thu của hoạt động kinh doanh BĐSĐT là yêu cầu quản lý cụ thể của doanh nghiệp và đối tượng chi tiết mà doanh nghiệp đã xác định.

Yêu cầu  thiết kế sổ kế toán chi tiết BĐSĐT là phải theo dõi được chi tiết từng loại BĐSĐT; thiết kế được các chỉ tiêu theo yêu cầu quản trị BĐSĐT.

Yêu cầu  thiết kế sổ kế toán chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT là phải theo dõi được chi tiết từng khoản mục chi phí, yếu tố chi phí và phân tích chi phí cho từng đối tượng chi tiết đã xác định phù hợp với yêu cầu cung cấp thông tin chi tiết về chi phí để phục vụ yêu cầu quản lý của chi phí, đáp ứng yêu cầu xác định kết quả BĐSĐT theo yêu cầu của nhà quản trị doanh nghiệp.

Yêu cầu  thiết kế sổ kế toán chi tiết doanh thu BĐSĐT là phải phản ánh được thông tin chi tiết doanh thu theo yêu cầu quản trị doanh thu của doanh nghiệp; đảm bảo sự tương thích về đối tượng cần theo dõi chi tiết giữa doanh thu và chi phí.

Tổ chức hệ thống báo cáo kế toán phục vụ cho kế toán quản trị BĐSĐT:

Hệ thống báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT là phương tiện để cung cấp thông tin mà kế toán quản trị đã thu nhận, xử lý và hệ thống hoá theo các chỉ tiêu kinh tế, tài chính nhất định nhằm thoả mãn yêu cầu thông tin cụ thể cho các nhà quản trị doanh nghiệp. Để kế toán quản trị có thể cung cấp thông tin hữu ích giúp các nhà quản trị doanh nghiệp đưa ra các quyết định quản lý phù hợp, kịp thời cần thiết phải tổ chức hệ thống báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT khoa học, hợp lý từ đó cung cấp thông tin mọi mặt về BĐSĐT của doanh nghiệp theo yêu cầu cụ thể của từng nhà quản trị các cấp trong doanh nghiệp. Để lập báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT cần phải tổ chức thu nhận và xử lý thông tin phù hợp tức là phải tổ chức hệ thống chứng từ, tài khoản và sổ sách kế toán phục vụ cho mục đích cung cấp thông tin tương ứng cần phản ánh trên báo cáo kế toán quản trị. Ngoài ra, để lập báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT còn cần thông tin từ các bộ phận khác như thống kê, kế hoạch, phân tích kinh doanh,… Báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT là sản phẩm cuối cùng của quá trình kế toán quản trị BĐSĐT nên việc tổ chức báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT quyết định đến chất lượng, hiệu quả của thông tin kế toán do kế toán quản trị cung cấp. Tuỳ theo sự phân cấp quản lý và yêu cầu quản lý từng chỉ tiêu để có thể xác định nội dung và thiết kế mẫu biểu báo cáo, lựa chọn phương pháp lập báo cáo phù hợp.

                Báo cáo quản trị về BĐSĐT phải được thiết kế thành dạng thông tin nhiều chiều và phù hợp với yêu cầu sử dụng thông tin trong từng doanh nghiệp. Khi xây dựng chúng phải đảm bảo các yêu cầu sau:

ü  Các thông tin trên báo cáo phải được phân chia thành các chỉ tiêu phù hợp với tiêu chuẩn đánh giá thông tin trong mỗi tình huống ra quyết định;

ü  Các chỉ tiêu báo cáo phải có quan hệ chặt chẽ, lôgic;

ü  Các chỉ tiêu số liệu thực tế, dự toán, định mức phải so sánh được với nhau để giúp các nhà quản trị doanh nghiệp sử dụng thông tin sẽ thực hiện được chức năng kiểm soát hoạt động;

ü  Hình thức kết cấu của báo cáo phải đa dạng, linh hoạt tuỳ thuộc vào tiêu chuẩn đánh giá thông tin trong mỗi báo cáo phục vụ cho từng tình huống cụ thể.

Thứ ba, phân tích, đánh giá và cung cấp thông tin cho các quyết định quản trị BĐSĐT, hoạt động kinh doanh BĐSĐT

- Quy trình phân tích, đánh giá hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Bước 1: Tổng hợp tình hình dự toán từ các báo cáo định hướng;

Bước 2: Tổng hợp tình hình hoạt động kinh doanh BĐSĐT (theo doanh thu, chi phí, lợi nhuận);

Bước 3: Phân tích sự biến động và nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình hoạt động kinh doanh BĐSĐT ( theo doanh thu, chi phí, lợi nhuận);

Bước 4: Lập báo cáo biến động kết quả và nguyên nhân ảnh hưởng của hoạt động kinh doanh BĐSĐT (theo doanh thu, chi phí, lợi nhuận).

Ngoài ra để kiểm soát và đánh giá hoạt động kinh doanh BĐSĐT, doanh nghiệp có thể sử dụng các chỉ tiêu tài chính như tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trước thuế và lãi vay, tỷ suất lợi nhuận ròng, ...

- Phân tích, đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Kế toán quản trị BĐSĐT có thể sử dụng một trong hai tỷ suất để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐSĐT là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (Return on investment- ROI) và thu nhập thặng dư (Residual income-RI)

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI)

Hoặc

Thu nhập thặng dư (RI)

                - Đánh giá hiệu quả sử dụng vốn trong hoạt động kinh doanh BĐSĐT

                Để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn trong hoạt động kinh doanh BĐSĐT, sử dụng các chỉ tiêu sau: Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu, tỷ số lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) so với giá trị BĐSĐT, tỷ số lợi nhuận sau thuế trên giá trị BĐSĐT.

                Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu

Tỷ số EBIT so với giá trị BĐSĐT

Tỷ số lợi nhuận sau thuế trên giá trị BĐSĐT

Trong đó:

Tóm lại, khi sử dụng các chỉ số đánh giá hiệu quả của BĐSĐT các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải dựa trên số liệu của năm tài chính hiện hành và cả số liệu của các năm tài chính trước để phân tích, so sánh sự biến động từ đó đưa ra các đánh giá tổng quát cũng như các đánh giá sâu hơn về sự biến động cũng như nguyên nhân ảnh hưởng qua các thời kỳ. Việc phân tích đánh giá này sẽ giúp cho các nhà quản trị doanh nghiệp kinh doanh BĐS đưa ra được các quyết định thích hợp với từng thời điểm và sẽ hạn chế được rủi ro đầu tư BĐSĐT ở mức thấp nhất.

- Cung cấp thông tin thích hợp cho các nhà quản trị ra quyết định

Trong quá trình kinh doanh BĐSĐT các nhà quản trị doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần có được những thông tin thích hợp cho các quyết định ngắn hạn và dài hạn.

Thông tin mà kế toán quản trị cung cấp cho các nhà quản trị cần cho quá trình ra quyết định phải đạt những tiêu chuẩn cơ bản sau: Phù hợp, kịp thời, chính xác. Thông tin về chi phí và thu nhập BĐSĐT thích hợp cho việc ra quyết định là những thông tin phải liên quan đến tương lai và có sự khác biệt giữa các phương án kinh doanh BĐSĐT đang xem xét và lựa chọn.

Tài liệu tham khảo:

1.       PGS,TS Phạm Văn Dược (2009), Mô hình và cơ chế vận hành kế toán quản trị, NXB Tài chính

                                                                      Th.s Nguyễn Thị Hồng Nga